Как управляющий оспаривал продажу земли в Верховном суде: судебная практика

Верховный Суд решал: можно ли оспорить сделку по продажи земли в более 400 000 рублей

Мужчина купил у фирмы участок земли за 426 150 руб. Потом компания обанкротилась, и конкурсный управляющий оспорил сделку, ссылаясь на то, что реальная стоимость актива составляет 3,9 млн руб. Первая инстанция удовлетворила заявление. Но апелляция и кассация оказались иного мнения. Они решили, что продавец получил встречное предоставление, а цена договора не имеет квалифицирующего значения. Так ли это – разбирался Верховный суд.

В чем заключалась особенность спорной сделки 

В июле 2015 года Андрей Егорчев купил у ООО «Константа» за 426 150 руб. 2841 кв. м. земли в Раменском районе Московской области.  

Помимо договора, стороны подписали передаточный акт, в котором продавец подтвердил получение денег. Правда, переход права собственности зарегистрировали только в декабре 2015-го.

Спустя полтора года после этого один из кредиторов «Константы» – ООО «Уютстрой-сервис» –инициировал ее банкротство. В ноябре 2018 года АС Подмосковья признал компанию несостоятельной. Конкурсным управляющим тогда назначили Ирину Карташову (№ А41-70837/2017https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=А41-70837%2F2017).

В сентябре 2019 года Карташова оспорила договор купли-продажи земли, который должник заключил с Егорчевым. Управляющий настаивала, что сделка совершена в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов должника, при этом Егорчев не собирался действительно владеть и пользоваться недвижимостью. Кроме того, согласно заключению специалиста, реальная стоимость актива составляет 3,9 млн руб. (кадастровая – 2,9 млн руб.).

Знал или не знал о неплатежеспособности: проверка покупателя на добросовестность

АС Московской области согласился с доводами Карташовой, признал сделку недействительной и взыскал с Егорчева рыночную стоимость участка – 3,9 млн руб. Но 9-й ААС это решение отменил.

Нет доказательств того, что покупатель знал о неплатежеспособности продавца и хотел причинить вред кредиторам, обратила внимание апелляция.

К тому же передаточный акт подтверждает, что должник получил встречное предоставление за участок. В таком случае цена договора не имеет квалифицирующего значения, указал 9-й ААС. С ним согласился АС Московского округа.

Тогда Карташова пожаловалась в Верховный суд. В своей жалобе она указала на недоказанность оплаты Егорчевым спорного участка, а также вновь отметила, что указанная в договоре цена в несколько раз отличается от рыночной.

Кроме того, стороны совершили сделку, когда в отношении участка действовали обеспечительные меры, о чем покупатель не мог не знать, обратила внимание судей управляющий.

Сделка не в обычных условиях гражданского оборота — что это?

Первой на заседании в ВС выступила представитель управляющего Наталья Карташова. Она обратила внимание судей, что апелляция нарушила нормы процессуального и материального права. Суд не дал оценку рыночной и кадастровой стоимости актива. Еще он неправильно интерпретировал положения Закона о банкротстве, из-за чего пришел к ошибочному выводу, что цена не имеет квалифицирующего значения.

Вместе с тем цена недвижимости, указанная в договоре, в девять раз отличается от рыночной. Следовательно, сделка совершена не в обычных условиях гражданского оборота, о чем покупатель знал или, по крайней мере, должен был знать, заметила Карташова.

Другая странность, по ее словам, заключалась в том, что стороны обратились за госрегистрацией перехода права только в декабре, хотя договор подписали еще в июне. Это объясняется тем, что компания задолжала по налогам и на участок были наложены обеспечительные меры. И Егорчев об этом знал, иначе бы они бы обратились за регистрацией сразу, а не через 20 дней после снятия обеспечительных мер, заметил другой представитель управляющего – Никита Филиппов, заведующий Бюро адвокатов «Де-юре» .

Карташова также обратила внимание на еще одно процессуальное нарушение, которое, по ее мнению, допустил 9-й ААС: суд дал неправильную оценку передаточному акту. Этот документ не может служить доказательством передачи денег, подчеркнула юрист. На это же обратил внимание и Филиппов. По его словам, передачу денег мог бы подтвердить приходный кассовый ордер, но его покупатель не предоставил.

– Это единственная сделка? – уточнил у представителей председательствующий судья Денис Капкаев.

– Нет, есть еще около 15–20 аналогичных сделок, – рассказала Карташова.

По ее словам, все эти сделки были оспорены. Часть споров уже прошли апелляцию и кассацию – в них суды пришли к тем же выводам, что и в настоящем деле. Эти акты, как уточнила представитель, уже обжалованы в ВС. Оставшаяся часть сейчас в апелляции, производство по ним приостановлено.

Какую роль играет оплата наличными в оспаривании сделки в деле о банкротстве

В свою очередь, Филиппов обратил внимание, что в материалах дела есть приговор в отношении фактического бенефициара «Константы». В нем, по словам представителя, в частности, установлено, что имело место отчуждение имущества фирмы безвозмездно или по заниженной цене.

– От какого года приговор? – поинтересовался Капкаев.

– От 2017-го, – уточнила Карташова.

На это представитель Егорчева Елена Малиновская возразила, что в материалах дела нет этого приговора. Что касается отсутствия приходного кассового ордера – по ее словам, управляющий сам в своей жалобе указывает, что оплата была произведена наличными – их внесли в кассу должника. «То есть, они подтверждают, что оплата была», – обратила внимание юрист.

Указанная в договоре цена, по ее словам, вполне реальна. Кадастровая цена обычно всегда выше рыночной, а в заключении, на которое ссылается другая сторона, рыночная стоимость на 1 млн руб. выше кадастровой, заметила Малиновская.

По ее словам, Егорчев не мог оспорить представленную оценку, потому что не участвовал в заседании первой инстанции. Капкаев уточнил причину неучастия.

– Его надлежащим образом не уведомили о предстоящем заседании.

– Где это подтверждено?

На этот вопрос представитель не смогла ответить.

Кадастровая и рыночная цены всегда связаны, возразила Карташова после выступления Малиновской. «Проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, добросовестное лицо не могло не задаться вопросом, по какой причине общество, находящееся в финансовом кризисе, имеющее серьезную задолженность по налоговым сборам, реализует земельный участок по цене значительно ниже кадастровой», – подчеркнула представитель управляющего. «Утверждение о финансовом кризисе – голословное», – возразила Малиновская.

После этого тройка судей удалилась в совещательную комнату, по возвращению из которой определила: отменить акты апелляции и кассации, оставить в силе определение АС Подмосковья. Таким образом, Егорчев должен будет выплатить рыночную стоимость участка – 3,9 млн руб.